张女士不久前与开发商签订了《预购临时协议》，并交纳订金1万元。开盘后，张女士如期前往签约，但售楼小姐提供的正式契约及补充协议与先前的广告宣传相差甚远。张女士有一种被欺骗的感觉，不想再买，并要求退还订金。而售楼部说张女士不签正式合同即属违约，订金不能退还。
类似张女士的烦恼也正困扰着京城众多的买房人。人们不禁要问，这预购订金，难道就真的不能退吗？
严格来说，预购协议是与正式合同联系紧密、但又各自独立的两个合同。如果正式合同顺利签订，则预购订金自动转为定金或首批付款；如果正式合同未能签成，预购订金又该如何处置呢？这要视具体情况而定：
一、全部退还＋额外赔偿
1．根据《合同法》规定，合同无效或被撤销，且售方单方负有过错的，售方不但要全部退还预购订金，而且要赔偿买方的损失。这些损失一般包括利息、交通费、误工费等。
2．卖方预期违约。如果卖方出现了在约定期限内将预订房屋售给他人等违约情况，则买方可提前要求其返还全部订金，并支付一定数额的违约金。
二、全部退还预购订金
1．如果因双方分歧较大而不能签订正式合同，则购房人不属违约，售方应无条件全部退还预购订金，但售方往往不退或只退还部分订金。这种情形在实践中最为普遍，争议也最多。实际上，双方在《预购临时协议》中只约定了两个关键内容：一是卖方在一定期限内保留特定房号；二是买方在约定期限内到卖方“谈签”合同，而不是“必签”合同。因此，若双方善意磋商未果，买方不属违约，订金当然应该全部退还。上述张女士的案例当属此类情形。
2．根据《合同法》第117条规定，当事人因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。因此，一般情况下，购房人由于不可抗力，例如突遇洪水、交通中断、突发急病等，不能如期前往，订金也应全部退还，但应及时通知对方。
3．根据《合同法》相关规定，在合同无效或被撤销情形中，若双方过错相当，责任相抵，订金应该全部退还。
三、部分退还预购订金
1．若买方没有在预购协议约定的时间去“谈签”合同，又无不可抗力的影响，则构成违约，要支付对方一定数额的违约金。
2．如果购房人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，比如恶意磋商；隐瞒重要事实或提供虚假情况，并给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。此时订金只能部分退还。损失大于订金时，还要向对方支付一定数额的赔偿金。
四、不退还预购订金
《合同法》第59条规定，“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”。此种情况下，购房人主观上有重大过失，客观上损害了其他方面的合法利益，订金当然不可能被退还。
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